Warum eine Immobilienschenkung frühzeitig Sinn macht

Die Erbschaftssteuer ist immer wieder ein viel diskutiertes Thema des deutschen Steuerrechts. Sie verschafft dem Staat dann Einnahmen, wenn große Vermögen infolge eines Todesfalls auf die im Testament bestimmten Erben des Verstorbenen übergehen und ist somit Teil der staatlich geförderten Vermögensangleichung innerhalb der Bevölkerung. Hohe Freibeträge sorgen dafür, dass kleine und mittlere Einkommensschichten in vielen Fällen keine Erbschaftssteuer zahlen müssen. Doch ist die Höhe des Vermögens erst einmal ausreichend, so kann der Steuerbetrag sehr umfangreich werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn die Erben keine nahen Verwandten sind und damit in eine ungünstige Steuerklasse fallen.

Die Erbschaftssteuer umgehen: Möglichkeiten der Steuerersparnis

Eine Möglichkeit, Steuerzahlungen infolge einer Erbschaft zu vermeiden, liegt in der Schenkung von Vermögensteilen zu Lebzeiten. Schenkungen sind zwar auch nicht steuerfrei und werden faktisch genauso behandelt wie Erbschaften. Jedoch kann man mit einer rechtzeitigen Schenkung durch geschickte Ausnutzung von Freibeträgen viel Geld sparen. Die Freibeträge können freilich nicht pro Schenkung sondern nur innerhalb eines Gesamtzeitraums von zehn Jahren ausgeschöpft werden. Beginnt man jedoch mit einer frühzeitigen Übertragung des Vermögens an seine potentiellen Erben, lassen sich auf diese Weise Steuerersparnisse realisieren. Besonders hohe Freibeträge ergeben sich bei den nächsten Verwandten, also Ehepartnern und Kindern. Bei Schenkungen an entfernte Verwandte und Freunde werden hingegen schon bei relativ kleinen Aufwendungen Steuern fällig. Eine genaue Übersicht über die Freibeträge der verschiedenen Steuerklassen findet sich beispielsweise hier. 

Steuervermeidung durch Immobilienschenkung

Eine Immobilienschenkung ist dabei eine besonders beliebte Variante. Hier gibt der Gesetzgeber zusätzliche Freiräume. Die Übertragung des Vermögens in eine Immobilie bringt in bestimmten Fällen nämlich deutliche Einsparungen. Wenn es sich bei den Beschenkten um den Ehegatten, Lebenspartner oder das eigene Kind handelt, so ist diese Art der Vermögensübertragung gänzlich steuerfrei, sofern der Wohnraum vom neuen Besitzer selbst genutzt wird. Bei einer Vererbung gibt es allerdings die zusätzliche Auflage, dass der Erbe die Selbstnutzung des Wohnraums mindestens 10 Jahre lang aufrecht erhalten muss. Eine Immobilienschenkung vor dem Tod bringt hier also Vorteile.

Wenn man seine Immobilie in dieser Form an eine andere Person überträgt, kann man durch das Nießbrauchrecht dennoch alle bisherigen Funktionen, die man bei der Bewirtschaftung des Hauses hatte, behalten. Nießbrauch bedeutet, dass man ohne Eigentümer einer Immobilie zu sein, sämtliche Nutzungen aus dieser ziehen kann. Das beinhaltet das Wohnrecht, aber z. B. auch die Bebauung und Veränderung des Grundstücks. Der Eigentümer hat lediglich das Veräußerungsrecht. Auf diese Weise kann ein Eigentum also frühzeitig verschenkt werden, ohne dass man die Nutzung und Fruchtziehung aus dem Grundstücks abgeben muss. Das bedeutet nicht nur, dass der Schenker den Wohnraum weiterhin nutzen darf, sondern auch, dass seine Mieteinnahmen steuerlich weiterhin durch alle Aufwendungen, die er in Verbindung mit dem Grundstück hatte, gemindert werden dürfen.