Immobilien-Zwangsversteigerung: Tipps für die Ersteigerung und was Sie beachten sollten

Immobilien-Zwangsversteigerungen haben den Ruch nach Schnäppchen. Und tatsächlich lassen sich dort sehr günstig Immobilien erwerben. Aber Vorsicht: Wer die Spielregeln nicht beherrscht, kann damit böse hereinfallen. Beherzigen Sie deswegen die folgenden Hinweise und Tipps!

Wann wird ein Haus zwangsversteigert?

Ein Haus wird dann zwangsversteigert, wenn der Besitzer Darlehensraten nicht zahlt oder Rechnungen nicht begleicht, zum Beispiel städtische Gebühren (wie die Müllabfuhr) oder auch Handwerkerrechnungen. Öfter, als man denkt, kommt es zur Immobilien-Zwangsversteigerung, weil sich Erbengemeinschaften nicht einigen können.

Was ist eine Zwangsverwaltung?

Bis zur Zwangsversteigerung (oft auch Zwangsvollstreckung genannt) selbst vergehen aber meist Jahre. Währenddessen wird das Haus oder die Wohnung zunächst einmal zwangsverwaltet. Die Zwangsverwaltung wird durch das Amtsgericht bestimmt und ist immer eine professionelle Hausverwaltung. Sie erhält nun eventuelle Mieteinnahmen und begleicht davon notwendige Nebenkosten. Theoretisch kümmert sie sich auch darum, dass das Haus wenigstens in dem bisherigen Zustand erhalten wird. Allerdings fehlt dafür normalerweise schlicht das Geld, so dass nur absolut notwendige Reparaturen erledigt werden und selbst diese oft nicht. Dies schlägt sich auch im Zustand des Hauses nieder, der meist schon vorher mangelhaft war. Während der Zwangsverwaltung wird er sich eher weiter verschlechtern.

Parallel dazu versuchen Makler – oft im Auftrag des Hauptgläubigers, meist der Bank – die Immobilie zu verkaufen. Die Zwangsversteigerung findet erst dann statt, wenn auf dem freien Markt nicht die gewünschte Summe erzielt wird.

Zwangsversteigerungs-Vorteil: Neutrales Gutachten

Den meisten dürfte gar nicht klar sein, dass einer der größten Vorteile der Immobilien-Zwangsversteigerung die neutrale Information durch so genannte Verkehrswert-Gutachten darstellt, die man kostenlos zum Objekt erhält. Dieses offizielle Gutachten ist bares Geld wert: Man kann sich damit bequem zu Hause über das Objekt informieren, für die Hypothekenklärung bei der Bank ist es mehr als nützlich und natürlich auch, wenn man das ersteigerte Objekt irgendwann einmal verkaufen will. Das Ergebnis des Gutachtens ist der Preis des Objekts, hier der Verkehrswert. Dieser kann sehr gut als Richtwert dienen.

Wenn es zur Immobilien-Zwangsversteigerung kommt, kann man davon ausgehen, dass er über dem eigentlich erzielbaren Marktpreis liegt (sonst wäre die Immobilie bereits im Vorfeld verkauft worden). Im Regelfall sollte man also in der Versteigerung nicht diesen Wert überbieten. Ein Schnäppchen wird die Immobilie nur dann sein, wenn ihr tatsächlicher Preis die Bewertung des Gutachtens deutlich unterschreitet.

Nachteile von Zwangsversteigerungsobjekten: Reparaturstau und Unsicherheit

In den meisten Fällen wird eine Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren aber zumindest teilweise ein Sanierungsobjekt sein – Geld und/oder Heimwerkergeschick gehört dann zu den unabdingbaren Voraussetzungen des Käufers.

Ein anderer Nachteil bildet die Unsicherheit im Vorfeld: Anders als beim normalen Immobilienerwerb, weiß man erst am Ende des Versteigerungstermins, ob man denn nun den Zuschlag erhält, ob man die Immobilie erworben hat oder nicht und ob nicht noch ganz zum Schluss jemand das eigene Gebot überbietet. Trotzdem muss man im Vorfeld eigentlich alles für den Kauf vorbereitet haben, insbesondere die Finanzierung, und 10 Prozent des Verkehrswertes müssen bereits Tage vor dem Termin (und ohne dass man weiß, ob man überhaupt zum Zuge kommt) an die Gerichtskasse überwiesen worden sein – dass eine solche Situation Stress pur bedeutet, dürfte klar sein.

Um erfolgreich ein Haus zu ersteigern, gehen Sie am besten so vor: