Immobilienfinanzierung: Kreditkonditionen und ihre Tücken

Bau- und Immobilienfinanzierungen sind momentan in Deutschland heiß begehrt. Die Kreditkonditionen scheinen günstig wie nie. Doch die Gefahr, die Ihnen bei manchen dieser vermeintlich günstigen Darlehen droht, ist Ihnen wohlmöglich gar nicht bewusst.

Wette auf den Zins

Die Kreditlaufzeiten für eine Immobilienfinanzierung zu einem festen Zinssatz sind heutzutage zeitlich stark begrenzt. Wenn Sie den Kredit bis zum Ablauf des Vertrages nicht zur Gänze getilgt haben, bekommen Sie ein Problem. Vielleicht haben Sie darauf gehofft, dass Ihre langfristigen Geldanlagen und die Ersparnisse reichen, um die Restschuld abzulösen. Wehe, diese Wette geht schief. Dann kommen Sie aus der Falle nur heraus, indem Sie einen neuen Kredit abschließen, natürlich zu dem dann gültigen Zinssatz. Und wie dieser in zehn oder fünfzehn Jahren aussieht, weiß kein Mensch. Aber Sie müssen mit der Möglichkeit rechnen, dass er deutlich über dem heutigen Zinsniveau liegt. Im schlimmsten Fall übersteigen die Kreditkonditionen Ihre finanziellen Möglichkeiten und Ihnen bleibt nur die Veräußerung der Immobilie, womit Sie viel Geld verlieren.

Verkalkuliert

Zwei Zinsarten sind für Sie wichtig: Sollzins und effektiver Jahreszins. Der Sollzins ist der aktuelle Zinssatz, wie er für Immobilienkredite üblich ist. In den effektiven Zinssatz, den Sie schließlich bezahlen sollen, rechnen die Banken ihre Nebenkosten wie etwa die Bearbeitungsgebühren oder prognostizierte Veränderungen des Sollzinses für die kommenden Jahre mit ein. Wenn beide Zinssätze erheblich voneinander abweichen, sollten Sie das Angebot sehr kritisch beäugen und dezidiert nachfragen. Vor unerwarteten Entwicklungen ist man nie gewappnet: Arbeitslosigkeit, Scheidung oder ein notwendiger Umzug können dazu führen, dass Sie Ihr Haus vorzeitig veräußern müssen. Die Bank lässt sich für die entgangenen Einnahmen mit bis zu 20 Prozent der Restschuld entschädigen. Sie sollten diese Summe beim Verkauf einkalkulieren. Im Falle einer Trennung scheidet möglicherweise ein Schuldner aus dem Vertrag aus. Das kann für den Partner auch im Hinblick auf die Immobilienfinanzierung unangenehme Konsequenzen haben. Die Bank wertet den Wegfall eines Schuldners als erhöhtes Ausfallrisiko und wird mehr Zinsen verlangen. Schließlich sei noch einer der häufigsten Fehler angeführt, den Hausbesitzer in spe begehen. Sie kalkulieren zu wenig Reserven für Instandhaltung, Baumängel und Sanierungskosten ein. Das gilt auch für Eigenleistungen, die Sie eventuell bei Kreditabschluss angeführt haben, um die Darlehenssumme zu senken, und dann nicht selber ausführen können.

Vorausschauend planen

Eine Immobilienfinanzierung birgt wegen ihrer langen Laufzeit und hohen Kreditsumme immer ein gewisses Risiko. Die größten Gefahren liegen weit in der Zukunft. Einerseits kann eine Anschlussfinanzierung Sie teuer zu stehen kommen, weil sich das Zinsniveau fundamental verschoben hat. Zum anderen sollten Sie im Auge behalten, dass mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie stets erhebliche Kosten jenseits des Kaufpreises verbunden sind, und entsprechende finanzielle Reserven bereithalten.