Neue Zahlen zeugen von dramatischer Lage

Nach einer Untersuchung des Pestel-Instituts aus Hannover fehlen allein in den alten Bundesländern 1,2 Millionen Wohnungen. In Auftrag gegeben wurde die Studie von der Messe München, die seit heute die Immobilienmesse „Expo Real“ ausrichtet. Diese Zahl ist wesentlich höher als die Ergebnisse anderer Untersuchungen. Der Grund hierfür liegt im Herausrechnen von Wohnungen, die langfristig leer stehen.

Negative Auswirkungen auf die Wirtschaft

Laut den Machern der Studie setzt der Mangel an Wohnraum mittlerweile die Wirtschaft unter zusätzlichen Druck, die in großen Teilen sowieso schon mit dem Fachkräftemangel zu kämpfen hat.

Der Grund hierfür: Die Unternehmen haben Probleme, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu finden und einzustellen, wenn mit dem Jobwechsel ein Umzug mit Wohnungssuche verbunden ist. Die potenziellen neuen Kolleginnen und Kollegen schrecken in solchen Fällen vermehrt vor einem Standortwechsel zurück, da sie die damit verbundenen Probleme bei der Wohnungssuche fürchten.

Kurswechsel gefordert

Ohne eine Änderung in der Wohnungspolitik wird der Mangel an Wohnraum nicht nur bestehen bleiben, sondern sogar noch zunehmen – so lautet das Fazit der Expertinnen und Experten vom Pestel-Institut.

Deshalb sprechen sich die Ökonomen des Instituts für breit gefächerte staatliche Förderungen aus, beim Bau von Sozialwohnungen ebenso wie bei frei finanzierten Mietwohnungen und Wohneigentum. Zudem sollte die Wohnungsbauförderung nicht an immer höhere Standards geknüpft werden.

Zuspitzung auf dem Wohnungsmarkt

Der gegenwärtigen Situation geht eine zehnjährige Phase extremer Dynamik und krisenhafter Zuspitzungen voraus. Zwischen 2015 und 2022 stiegen die Immobilienpreise teils rasant: In diesem Zeitraum verteuerten sich Wohnimmobilien deutschlandweit immens, besonders in gefragten Großstädten und Ballungsräumen.

Getrieben wurde dieser Boom durch das niedrige Zinsniveau, gestiegene Nachfrage und Bevölkerungszuwachs. Die Mieten in den Großstädten zogen kontinuierlich an, während das Angebot an bezahlbarem Wohnraum zurückblieb. Das stellte sich für Haushalte mit niedrigem und mittlerem Einkommen als besonders problematisch war, wenn sie sich auf Wohnungssuche begeben mussten.

Teuerungen bei den Baukosten

Seit 2022 stand der Markt jedoch unter neuen Vorzeichen. Inflationsbedingt erhöhte die Europäische Zentralbank die Leitzinsen, wodurch Bau- und Immobilienkredite sprunghaft teurer wurden. Dies führte zu einem Nachfragerückgang beim Kauf von Wohneigentum und ließ die Kaufpreise zunächst stagnieren. Doch wurde das Bauen zugleich immer teurer: Hohe Baukosten, strengere Vorgaben bei Energie und Nachhaltigkeit sowie der Fachkräftemangel bremsten den Neubau massiv aus. Viele Bauvorhaben wurden gestoppt, und die Zahl der Fertigstellungen ging deutlich zurück.

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Fast 17 Prozent weniger Genehmigungen als im Vorjahr

Aktuelle Zahlen des Statistischen Bundesamts belegen, dass es im Jahr 2024 zu einem erneuten Rückgang der Baugenehmigungen gekommen ist. Alles in allem wurden 215.900 Wohnungen von den Behörden bewilligt, das sind 43.700 oder 16,8 Prozent weniger als im Jahr 2023.

Das ist der tiefste Wert seit dem Jahr 2010. Ursprünglich hatte die Ampel-Regierung den Bau von 400.000 Wohnungen angestrebt.

Erhöhte Kosten, hohe Zinsen

Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe für den anhaltenden Rückgang an Genehmigungen. Zum einen sind die Baukosten für die Wohnungswirtschaft stark angestiegen, und zum anderen sind die Zinsen für Baukredite in die Höhe geschossen.

Deshalb sind in erster Linie die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser rückläufig, hier gab es einen starken Rückgang von etwa 20 Prozent. Die meisten Genehmigungen entfielen auf Unternehmen (92.300), gefolgt von denen für Privatpersonen (68.400). Die öffentliche Hand erhielt im letzten Jahr 8.800 Genehmigungen.

Negative Prognosen

Obwohl im Land dringend Wohnraum benötigt wird, ist derzeit keine Besserung der Situation in Sicht. Darauf weist auch das Frühjahrsgutachten der sogenannten Immobilienweisen hin. Laut den Expertinnen und Experten vom Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) wird es im laufenden Jahr lediglich 230.000 neue genehmigte Wohnungen geben – weit weniger als die von der Ampel-Regierung ursprünglich angestrebten 400.000 Wohneinheiten.

Deshalb wird in Großstädten wie Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart die Wohnungsnot weiter zunehmen. Das schafft nicht nur soziale, sondern auch wirtschaftliche Probleme, da der Wohnungsmangel den Zuzug von qualifizierten Arbeits- und Fachkräften in den besonders dynamischen Regionen des Landes erschwert.

Zudem müssen gemäß den Fachleuten des ZIA Hemmschwellen für den Wohnungsbau abgebaut werden. Dazu gehören fehlende Flächen zur Bebauung in den Metropolen, die Reduzierung bürokratischer Hürden sowie langwierige Genehmigungsverfahren.

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